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21深度丨商品房预售制度走到“十字路口”
5月13日，一则有关商品房现售制度的新闻引发了市场关注。
河南信阳市住建局发布《关于加强商品房预售**工作的若*措施（试行）》，其中明确提及，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房**。文件称，该条款的适用范围为中心城区，各县可参照执行。
按照该文件，信阳将*为近年来我国第一个全面实施商品房现售制度的城市。
近期，有关商品房现售制度的讨论逐渐升温。有消息称，为重塑购房者的信心，现房**有望在国内大规模推广。但考虑到当前房地产业流动性相对紧张的现状，这一做*似乎又不具备足够的合理性。
现售制度要颠覆的，是沿用了数十年的商品房预售制度。过去多年来，该项制度为房地产企业提供了重要的融资渠道，并助力房地产业实现高速发展。但在行业进入深度调整期时，这项制度反而加剧了风险敞口。
近年来，高层提出改革商品房预售制度，一些地方政府也开始做出部署。但由于行业流动性风险的存在，其步伐较为谨慎。
调整的关口
商品房预售制度，是指房企将尚未竣工的商品住宅进行**，与购房者约定交付时间，并收取定金或预付款的一项制度。
该制度最早出现在香港，曾被称为“*楼花”。我国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房**量小，便借鉴香港房地产开发经验，引入了该项制度。
1994年，建设部出台《城市商品房预售**办*》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。
商品房预售制度为房企现金流的补充提供了重要条件。早年间，一些商品房项目仅靠“*图纸”，即可获得项目启动资金，然后再进行滚动开发。此后，有关商品房预售的监管趋于严格规范，但这部分款项仍是房企的重要资金来源。
按照国家统计局的口径，
2020年*月，“三道红线”政策出台，房地产业去杠杆的大幕正式拉开。房地产过度融资，被认为是行业风险不断凸显的原因。沉寂了许久后，取消预售制度的声音再度出现。
2021年下半年，随着信贷收紧，房地产市场进入深度调整期。随着一些房企遭遇现金流困境，部分项目出现无*按时交付，甚至“烂尾”的情况。在此情况下，有购房者选择不再支付房贷，从而使项目陷入“停工停贷”的窘境。
去年以来，在一系列稳楼市政策的作用下，房地产市场出现止跌回稳的局面。但“停工停贷”的冲击波仍在，不少购房者更信奉“所见即所得”，从而倾向于购买二手房。在新房的选择上，则倾向于购买现房。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员*宇嘉曾指出，
他表示，
由此，商品房预售制度面临调整的关口，推行现售制度*为各界呼吁的重点。
另一个背景在于政策层面。
2024年7月，《**中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，强调要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。商品房预售制度改革正式被提上日程。
去年以来，住建部多次在公开场合表示，“有力有序推进现房**”。在去年末的全国住房城乡建设工作会议上，住建部将推进现房**列为2025年的重点工作之一。
地方政府层面，关于推进现售的尝试早已有之。近两年，部分城市在土地出让中，设置了“竞现房面积”环节，将“现房**”作为拿地条件之一。去年9月，深圳在一宗**土地中要求“商品住房需全部实行现房**”。另有不少城市推出了现房**试点项目。
今年年初，多地明确提出推进现房**。《2025年长沙市政府工作报告》明确表示，有力有序推进现房**。昆明在今年1月出台的楼市调控政策中，也提出有力有序推进现房**。今年年初，山东、浙江两地的省级政府部*均在文件中提及推进现房**。
历史使命与现实价值
虽然取消预售制度的观点甚嚣尘上，但该制度是否已完*历史使命，仍然存在争议。
**某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，
“但也要考虑当下的现实。”他同时指出，当前房地产业的流动性仍然较为紧张，若全面取消预售制，无疑会加剧这种紧张局面，使风险敞口再度扩大。
他表示，出险房企已经难以获得金融机构的贷款，其资金来源高度依赖**端。若取消预售制度，这些企业的资金链将再度绷紧，不仅容易诱发新的风险，而且不利于“保交楼”等民生工作。
此外，
事实上，相比外界对取消预售制的坚决态度，从业者普遍认为，对该制度的误解，主要来自于执行层面的松动。
相比之下，若严格按照要求对预售资金进行节点性**，该制度仍然能够很好地保障工程建设。
从地方政府的角度，若骤然取消预售制度，也会面临不小的风险。
2024年*月，湖南省住房和城乡建设厅对一份有关促进房地产业健康发展与平稳转型的政协提案进行了答复。对于其中取消商品房预售制度的建议，湖南省住建厅的回复是，“商品房预售制度支撑了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，已经形*一种巨大的惯性和利益**，如果短期内强制全面实行现房**，必将引发房地产行业甚至全省经济的剧烈震动，相关风险不可小觑。”
这份回复还具体分析了其中的三种风险：对购房者而言，将因房价上涨受损。对房企而言，将加剧经营困难。对社会而言，将影响经济增长。
该回复表示，
这种说*并非危言耸听。当前，土地出让金仍是地方财政收入的重要部分，房地产及其上下游产业不仅能贡献税收，还可解决大量就业。从这个角度，维持房地产市场的稳定和行业的流动性仍然事关重大。
值得注意的是，近期很多省市在提及推进现售制度时，都采用了“有力有序”的措辞，也说明该项制度的推进不能一蹴而就。
渐进式改革是常态
那么，预售制度应如何调整？
湖南省住建厅给出的方案是，推进现房**试点，指导长沙等地制定金融、财税、土地支持政策，稳步提升现房**比重。同时，坚持常态长效监管，防止违规提取预售资金。
也即，一边强化监管，一边探索新路，实施渐进式改革。
目前已有多地出台现房**配套支持政策，如赣州多区县延长现房**项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房**项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度等。
信阳此次发布的政策，也明确了“新*有别”。即已取得施工许可证的项目仍按*办*申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现房**。
中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，信阳此次全面推动现售政策，有其特殊性。
她还建议，
*宇嘉也指出，监管部*在推出现房**制度时，要考虑其对整个行业和市场的冲击。在当前楼市止跌回稳的关键时期，不适合一刀切。
他表示，现房**的新模式，必然是对新出让地块而言。即便选择预售模式，也不是过去那种粗放、缺乏监管的预售。不仅预售资金会被严格监管，拿地也需要自有资金，再加上“封顶才能办按揭”等，预售和现售的差别也没有那么大。
“未来相当长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。”*宇嘉说。