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“四叔”*兆基与香港经济往事

（为缓解青年居住问题，*兆基曾捐出土地建临时宿舍。图为*兆基青年公寓外景。焦建/摄）

20世纪*0年代初及90年代初，香港地产界曾两次陷入低迷，*兆基以“反潮流”方式大举购入土地。据其所言，“我的专长就是*楼，判断一块地皮兴建楼盘是否有潜力”

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

3月17日黄昏，恒基兆业地产创始人*兆基辞世，积闰享寿97岁。

同日，中国香港特别行政区政府发布新闻公报，行政长官*家超对*兆基辞世表示哀悼，并指出“*兆基是杰出的商界领袖和企业家，对推动香港的经济发展和繁荣稳定贡献良多”。

人称“四叔”的*兆基，192*年2月20日在广东顺德大良出生，虽属次*，但因在家中排行第四故得此称*。其父*介甫曾于当地开设天宝荣金铺及永生银*，经营黄金、外币兑换等生意。据梁凤仪执笔的《*兆基博士传记》记述：因父亲将其视为家业继承人，*兆基从6岁便开始学做家族生意。

194*年，年仅20岁的*兆基据称带着1000港元只身赴港，开始在中环文咸东街一带的金铺挂单做买*。从事这一买*虽是微观行为，但背后折射的，其实是黄金曾为二战后香港经济发展的重要推手型产业之一。

以1947年为例：当时有205间珠宝行及金铺在当地营业，主要集中在中环及油麻地。中环皇后大道中有96间金铺，是当时香港的金饰业中心。*兆基此时投身的黄金产业，其实已属于自由发展最鼎盛时代的末尾。

因其独特的属性及与货币稳定的密切关系，香港于1947年开始实施黄金进出口禁令，初期黄金市场仍然自由运作，但在外部施压之下，开始落地实施黄金管制*令。1949年4月，香港公布禁止黄金进出口、买*等*令，目的是遏制炒*，防止拖垮国际金融秩序。

管制黄金*令实施后的头几年，香港的黄金进口量大幅度收缩。1950年至1953年间，当地黄金进口量平均每年只有1949年时的九分之一左右。由黄金产业进入地产界，其实是在此前后当地企业的可选项之一。

以祖籍同为广东顺德的另一位香港富商郑裕彤为例，其出生于顺德伦教乡，其于1945年12月抵港，目的是复兴周大福在香港的业务。他也是从20世纪50年**始涉足地产投资，并于60年代正式大举布局。这一商界的类似选择，与当时香港的人口膨胀、住房需求和租金飙升的大环境有关：1947年时当地人口为1*0万，1961年时是321.9万，1971年则增至393.6万。

为发展地产行业及缓解居住压力，政府开始实施一系列*例改动，包括1947年的《租务管制*例》和1955年的《建筑条例（修订）》。以后者为例，其解除了新造楼宇的高度限制，同时还把地积比率放宽一倍。自此开始，新建住宅大厦向更高密度的方向发展。收购旧楼拆除重建，也开始*为一*有利可图的好生意。

195*年也因此*为*兆基的事业转捩点。同年，他与郭得胜、冯景禧等八人合组永业企业进入地产界；1963年，他再与郭、冯二人组*新鸿基企业，时称“三剑侠”；20世纪60年代中，当地发生银行挤提及倒闭潮等风波，*兆基则趁低吸纳买入大量地皮，又为中小型家*设计自住楼宇，结果****年地产谷底反弹。

这一时期新鸿基地产的借力来源，其实是香港经济腾飞借以助力的工业化发展。20世纪60年代，其实正值当地中小型工厂蓬勃发展的契机。新鸿基*立后，凭借其创始者之一经营拉链产业时与工业界建立的联系，了解到中小企厂商对多层工业楼宇的需求，将“分层**、分期付款”售楼方式移植到工业界，因此站稳了脚跟，也被称为“楼宇制造工厂”。

1972年，新鸿基企业上市，前述“三剑侠”分道扬镳，各自*立公司发展。在近年接受媒体采访时，*兆基曾如此回忆称，“那时候，我们三人各展所长，分工合作，亦师亦友，相处甚欢。郭先生是我认识最勤力的人，他几乎每一天都会落地盘视察。冯先生的人脉广阔，而且见多识广，最适合做金融方面的工作，至于我的专长，就是*楼，判断一块地皮兴建楼盘是否有潜力。”

1973年，*兆基创立恒基兆业有限公司，全力发展地产，开始积极购入换地权益书，搜购旧楼。这一时期，其实也是香港经济开始转型*为亚太区乃至全球性金融中心的起步阶段。

20世纪70年代之前，香港的金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构*，随后随着股市及地产业的兴旺发达，大批跨国金融机构开始到港开设分支机构。随着香港放宽外汇及前述黄金管制等政策，既使得石油美元东移，也让香港逐渐*为国际贷款的重要中心和世界黄金四大交易市场之一。

香**有的“股地拉扯”现象，其实也源于这一时期。即随着“地产五*将”等大批地产公司在香港股市**上市，并通过配股、收购等方式扩大公司规模，香港地产业与股市的关系日益密切，相互间的影响日益深入。

当经济年景好时，地产市道畅旺，地价及楼价攀升，地产公司的市值也受到利好，带动股价上升。反之则亦然。而这也被一些学者指出是香港经济多年来需要破除的不足之一，即地产和股票带动的整体经济投机性、周期性较强。

这一时期香港的人口持续膨胀及社会结构转变，也为*兆基的地产业务迅速开展提供了根本助力。从人口角度看，20世纪70年代，香港人口尚不足400万。到19*0年时，则已经超过500万。大量的新移民源源不断地涌入，对房屋需求造*了持续的压力。

*兆基等地产商*规模采用的分期付款等方式，因缓解了年轻购房者的初期“上车”压力，其实符合了当时香港社会及家*结构变化的规律：20世纪五六十年代，香港迎来战后的人口出生高峰期。这批人在20世纪70年代末至*0年代初进入适婚年龄。据统计，*0年代每年约有5万对年轻人结婚。核心家*于是开始逐渐取代家族大家*。

到19*1年地产高峰时期，中小户型的住宅单位每平方米的售价已经被推高到1万港元。曾经流行的唐楼，此时开始被高层住宅和大型私人屋苑所取代。与新鸿基地产同出一脉的恒基兆业，此时也采取了类似的投资策略，如看好香港地产发展前景，紧扣地产循环周期，重视维持庞大的土地储备等。但与前者相比，恒基兆业特别重视小型楼宇的发展。

此时的*兆基认为：由于香港人口增长迅速，而且随着经济发展，市民收入增加，置业想*会更加强烈。但香港土地**有限，所以小型住宅的发展前景大有可为。

同样是采取当地开发商普遍流行的“货如*转（快进快出）”的经营方式，此时的恒基兆业之所以*为储备土地最多的地产企业之一，其实也采取了不同的策略，即极少参与政府公开拍*的官地，而是长期派人游说旧楼的业主售楼，将整栋楼宇拆除重建。另外，他也曾长期在美国、加拿大等地的中文传媒刊登广告，向*华侨征购旧楼，使其获得大量价廉物美的产业。

此外，恒基兆业还发明了“袖珍楼”“袖珍铺”等形式，将市区内狭小的地盘建*可供售*的地产。虽表面看来总价不高，但单价及利润却相当可观。

随着20世纪70年代香港的土地开发向沙田、荃湾等地拓展，修建卫星城*为香港解决城市中心居住面积不足的核心手段之一。此时的恒基兆业也把握了相关机遇，开始将拿地的范围拓展到新界等地。1975年，香港开始竞标沙田新填海区，*兆基作为发起人，与多家当地地产*头企业组*百得置业有限公司，开始发展沙田第一城。

20世纪*0年代初及90年代初，香港地产界曾两次受一系列因素影响陷入低迷，依然看好香港发展的*兆基，则以“反潮流”的方式大举购入土地。以1991年为例，政府拍*换地证书无人问津，当时的恒基兆业则以*300万港元全数购入，*为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。

1947年香港人口为1*0万，1961年增至321.9万。人口膨胀、住房需求和租金飙升的大环境，为当地多家地产商在上世纪七十年代的快速发展提供了助力。分期付款等方式，则帮助大量年轻人实现“上车梦”。焦建/摄

随着开发项目的不断拓展，19*1年，恒基地产（00012.HK）在香港上市，是首批大规模采用“分层*楼，分期付款”方式*楼而闻名的当地地产发展商。由其开发的住宅楼宇，已从港九市区拓展到沙田、荃湾、西贡、屯*、元朗、上水、大埔、将军澳等新市镇。因其绝大部分为中小型住宅楼宇，其也获得了“小型住宅之王”的称*。

在此基础上，从20世纪*0年**始，*兆基的重要发展战略之一，是将旗下集团的架构重组，使其所持资产分散化及多元化布局。在此思路之下，其分别收购了中华燃气及香港小*等业务，以及美丽华酒店；他也开始在**、**、**、深圳多地购入地皮，投资建房。恒基地产也*为最早一批进入中国内地市场的港资房企之一。

据恒基集团资料，单计其在中国香港的上市公司，*兆基家族企业就包括恒地、煤气、港华智慧能源、美丽华酒店、阳光房地产投资信托基金、香港小*、恒基兆业发展，合计市值逾***0亿港元。

从20世纪90年代起，*兆基在投资领域的发展也受人关注。1995年至1997年，*兆基曾连续三年在相关榜单上*为华人首富及亚洲首富。他也因此被称为“亚洲股神”“香港巴菲特”。从这一时期开始，*兆基对教育及慈善事业的投入也不断增加。

*兆基很早便萌生退意，2011年9月至10月，*兆基辞掉旗下33家香港附属公司的董事职位，随后退任多家公司的职务；2019年5月2*日，恒基兆业在集团旗下的美丽华酒店内举行股东会，*兆基宣布：因年事已高，退任恒地**兼总经理职务。

六年后，这位中国香港地产大亨的人生落幕。

责编 | 张生婷